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Mercoledì 16 Agosto 2017

Ultima’ora

L’impatto del ciclo immobiliare sul settore dei fondi immobiliari in Italia

di la redazione
08/06/2017

Il recente Rapporto sulla stabilità finanziaria della Banca d’Italia contiene un interessante approfondimento sul mercato dei fondi immobiliari.

L’espansione della relativa industria nel nostro Paese, viene sottolineato, iniziata nei primi anni del decennio scorso, è rallentata nel corso della crisi finanziaria principalmente per effetto dell’inversione del ciclo immobiliare. Il numero di gestori specializzati si è ridotto sia a seguito di aggregazioni sia per l’uscita dal mercato di alcuni operatori. L’interesse degli investitori al dettaglio per i fondi immobiliari si è attenuato anche per il fatto che la quotazione in borsa si è rivelata uno strumento poco idoneo ad aumentare il grado di liquidità delle quote, considerato il forte divario tra il valore del patrimonio netto contabilizzato nei rendiconti e la capitalizzazione di mercato.

Tra il 2004 e il 2016 la quota dei fondi al dettaglio è scesa da oltre il 50 per cento ad appena il 6 per cento del patrimonio complessivo del comparto.

Negli ultimi anni la redditività dei fondi immobiliari è diminuita in misura significativa per effetto della crisi del mercato, che ha determinato forti svalutazioni degli attivi e il calo dei canoni da locazione; alla fine del 2015, l’ultimo anno per il quale sono disponibili dati per entrambe le categorie di fondi, circa la metà dei fondi riservati e un terzo dei fondi al dettaglio registravano dall’inizio dell’operatività un rendimento complessivo negativo. Le vendite dei cespiti nell’imminenza della scadenza dei fondi sono state frequentemente realizzate a prezzi molto inferiori ai valori stimati dagli esperti indipendenti e contabilizzati nei rendiconti. Alcuni fondi hanno prorogato la loro durata nell’attesa di una ripresa dei mercati.

Nel comparto al dettaglio tali difficoltà sono state accentuate dalla concentrazione delle scadenze dei fondi in un arco di tempo ravvicinato; il valore degli immobili che dovrà essere ceduto entro il 2020, fatta salva la possibilità di attivare ulteriori proroghe, è pari a 3 miliardi di euro.

Nel comparto riservato a investitori professionali la forte contrazione del valore degli attivi e le difficoltà finanziarie dei sottoscrittori hanno determinato un peggioramento delle condizioni di solvibilità, soprattutto per alcuni fondi avviati prima del 2008. In alcuni casi la gestione è attualmente finalizzata a portare a termine un’ordinata liquidazione dei portafogli, in modo da limitare le perdite per gli investitori. Negli ultimi anni l’indebitamento medio si è gradualmente ridotto, soprattutto per effetto dei fondi di nuova costituzione, caratterizzati da una leva più contenuta. Sebbene le condizioni del settore rimangano nel complesso difficili, i rischi per la stabilità finanziaria sono ridotti in ragione sia delle limitate dimensioni del comparto sia della contenuta esposizione complessiva delle banche e degli altri intermediari nei confronti del settore (poco più di 18 miliardi alla fine dello scorso anno, pari a circa l’1 per cento dei prestiti complessivi erogati dagli intermediari italiani).

Gli attivi dei fondi che alla fine del 2016 segnalavano un patrimonio netto negativo (rappresentati quasi tutti da fondi di piccole dimensioni) costituiscono meno del 3 per cento del totale del comparto. In prospettiva il rafforzamento della ripresa del mercato immobiliare potrà contribuire a migliorare la redditività del settore.


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